טיפים משפטיים שחשוב לדעת בתהליכי מכירת דירה

המפתח להצלחת עסקת נדל"ן משלב בתוכו מספר גורמים חשובים ומשפיעים ולכן יש להיעזר באנשי המקצוע המתאימים לכך.

אתם מבקשים למכור את דירתכם ואינכם יודעים היכן להתחיל? הנה כמה טיפים משפטיים שיעזרו לכם לפלס את הדרך לעסקה מוצלחת.

ביצוע בדיקות משפטיות מקדימות: עליכם לשכור שירותיו של עו"ד מומחה בחוק החוזים ובחוק המקרקעין וכן במיסוי מקרקעין על מנת שילווה אתכם בעסקה, יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות הנדרשות לרבות בדיקת המצב הרישומי של הנכס וכן חיוב בהוצאות וחישוב מס נכון, בדיקות אלו יתנו לכם תמונה בהירה באשר להוצאות והמיסים אשר יהא עליכם לשלם.

מס שבח: בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה), תשכ"ג 1963, בעת מכירת דירת מגורים, ככלל, על המוכר חלה חובה  לשלם מס שבח למיסוי מקרקעין בקשר למכירת הדירה, אלא אם כן מגיע לו פטור ו/או פטור חלקי מתשלום מס שבח.

עורך הדין יבחן עבורכם תכנוני מס אופטימליים אפשריים על פי נסיבות המקרה הייחודי ובכך יחסוך עבורכם כסף רב.

היטל השבחה: היטל השבחה הוא היטל אותו מחוייב המוכר לשלם לעירייה בעקבות תוכנית בניין עיר אשר הוצאה על ידי העירייה והשביחה את הנכס הנמכר, רצוי ומומלץ לבדוק קיומו של חיוב בהיטל השבחה טרם חתימה על הסכם המכר באמצעות פניה למחלקת הנדסה בעירייה או באמצעות שמאי מקרקעין שכן החובה לתשלומו חלה על המוכר, יצוין כי במקום בו חל חיוב בהיטל השבחה מומלץ לבחון הגשת ערעור על השומה שנקבעה על ידי העירייה על מנת לנסות להפחית את גובה ההיטל.

משכנתא: ככל שעל הנכס הנמכר "רובצת" משכנתא, יש לפנות לבנק לטובתו רשומה המשכנתא טרם חתימה על הסכם המכר, לבקש "מכתב כוונות" לסילוק או גרירה של מלוא המשכנתא. מכתב זה הוא בעל תוקף משפטי מחייב שכולל בתוכו את היתרה העדכנית ביותר לסילוק משכנתא מדירת המגורים, לרבות כל התשלומים הנוספים שעלולים לחול עליכם עם הסילוק כגון קנסות.

 איתור קונה והסכמה על תנאים מסחריים לעסקה: לאחר ביצוע הבדיקות הכלכליות והמשפטיות ניתן לצאת לדרך, לפרסם את הנכס באמצעות המתווך אשר יפעל בהתאם לפעולות השיווק עליהן התחייב. עם מציאת הקונה יש לסכם עימו תנאים מסחריים לעסקה. קרי, מחיר התמורה עבור הדירה וכן מועד מסירה מדויק. במקרה בו נמכרת דירה מושכרת מסירת החזקה תהיה מסירת חזקה משפטית בה תועבר הבעלות בנכס לידי הקונה מבלי שיקבל את הדירה פיזית.

לאחר קביעת התנאים המסחריים יחלו עורכי הדין של הצדדים בניהול המשא ומתן המשפטי באשר לעסקת מכר על כל מורכבויותיה באופן שההסכמות מעוגנות בהסכם מכר.

במסגרת המשא ומתן המשפטי ידונו עורכי הדין, בין היתר, בסוגיות כגון-מצבה הפיזי של הדירה, מצבה התכנוני, ליקויים ו/ או רטיבויות ו/ או נזילות, ככל שישנן, מצבה המשפטי של הדירה, לוח תשלומים, אופן סילוק משכנתא של המוכר, רישום בטחונות לטובת הרוכש, קביעת סכום פיקדון בסיום העסקה לצורך הבטחת אישורי מיסים ועוד.

המו"מ המשפטי מתנהל עד להגעה לנוסח מוסכם של החוזה לחתימת הצדדים.

בנוסף לצורך קביעת מחיר שיווק נכון לדירה שלכם, ביכולתכם להעזר במתווך נדל"ן מומחה העובד באזור מגורכם, על מנת שזה יעריך את מחיר השיווק הנכון לנכס שלכם טרם שיווקו או פרסומו. מתווך נדל"ן מומחה ידע לתת לכם את הטיפים הנכונים באשר למחיר ולאופן פרסום ושיווק הנכס, זאת לאחר שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות באשר לעסקאות שבוצעו באזורכם.

לחלופין, ביכולתכם להיוועץ בשמאי מקרקעין אשר יישום ויעריך את שווי הנכס ויבצע בדיקות מקדימות.

אתר: michaelilawyers.com